城市建設(shè)往現(xiàn)代化方向的發(fā)展建設(shè)，是目前全國(guó)范圍政策實(shí)施的發(fā)展方向。針對(duì)城市街巷中的重要一員農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，也成為了重點(diǎn)的建設(shè)對(duì)象。一方面是政府需要改造后的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)能夠在民生工程中發(fā)揮重要的作用，另一方面是改造農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)能夠帶來(lái)足夠的盈利。唯有這樣，大量農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造才能夠得到有效的推進(jìn)。
 
而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造，應(yīng)該如何選址，什么樣的舊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造后，能夠在政府、民生和商業(yè)中達(dá)到三贏，而作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的商家，選址成為了重要的課題。這一小節(jié)，我將對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址做一個(gè)闡述。
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造是對(duì)原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)眼前和潛在的價(jià)值的最大利用，
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址，其實(shí)就是在一片區(qū)域中，
　　用敏銳的眼光找尋潛在價(jià)值最大的那個(gè)老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址，
　　更多時(shí)候是需要的是激活!
 
　　我對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址有一個(gè)基本的觀點(diǎn)，那就是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造，不僅僅是裝修上的改造，更深刻應(yīng)該叫農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的激活，對(duì)原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)眼前價(jià)值和潛在價(jià)值最大化的利用。而我們對(duì)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址，其實(shí)就是在一片區(qū)域中，用敏銳的眼光找尋潛在價(jià)值最大的那個(gè)老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造，更多的時(shí)候是需要用對(duì)整片區(qū)域有著清晰的思考，對(duì)消費(fèi)者的習(xí)慣調(diào)查有自己的了解。改造并非僅僅只是重新裝修一下，更重要的是對(duì)原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)有著全面的了解，并且結(jié)合實(shí)際情況，作出正確的SWOT法則的判斷。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造，更前衛(wèi)一點(diǎn)，應(yīng)該叫激活，激起這個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的價(jià)值最大化。而選址，則是對(duì)原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)價(jià)值的重新評(píng)估。
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址，有哪幾個(gè)基本考察點(diǎn)：
　　毋庸置疑，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的選址，一定原本就是老的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng);
　　周邊商業(yè)環(huán)境;
　　周邊人口分布;
　　原市場(chǎng)建筑裝修條件;
　　原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況;
 
　　周邊商業(yè)環(huán)境是一個(gè)整體的概念，這是由消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣決定的?，F(xiàn)代人的消費(fèi)時(shí)間是非常寶貴的，整體的商業(yè)布局必須要符合當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣。最經(jīng)典的莫過(guò)于餐廳加電影院，這就是最簡(jiǎn)單的商業(yè)布局。我們經(jīng)常可以看到，商業(yè)環(huán)境越是布局完整，其商業(yè)氛圍越濃厚的地段，必然會(huì)帶來(lái)更多的購(gòu)物人流，而農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為其中一個(gè)環(huán)節(jié)，更可以從中獲得流量，從而帶來(lái)消費(fèi)。但是，農(nóng)產(chǎn)品的購(gòu)物需求是有其特殊性的，所以一味去講究純商業(yè)地段，其實(shí)是對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的客戶群體認(rèn)識(shí)產(chǎn)生偏差，阻隔了農(nóng)產(chǎn)品購(gòu)物需求。所以在商業(yè)環(huán)境中因素需要適中，以連貫為宜，同時(shí)需要結(jié)合居住因素。
 
　　單從周邊商業(yè)環(huán)境分析，
 
　　不適合選址為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造項(xiàng)目的情況一般有：
 
　　城區(qū)的商業(yè)中心地帶，周邊游客多于常住居民，雖然看似流量極大，但對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的購(gòu)物需求較低，前期容易讓人誤以為高流量=高收益，最終發(fā)現(xiàn)高流量中，也存在著購(gòu)物需求方向的分歧;
 
　　商業(yè)連貫性差，雖然看似周邊人口集中，但人口集中的同時(shí)，又相對(duì)分散為零散的幾個(gè)團(tuán)體，比如廠礦區(qū)的配套商業(yè)，如果遠(yuǎn)離居住區(qū)，則很容易被截留，即使改造花費(fèi)心血，卻無(wú)法帶來(lái)直觀效益;
 
　　商業(yè)氛圍不夠濃厚，卻同時(shí)又不是住宅區(qū)的最優(yōu)首選，這類(lèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)即使不進(jìn)行改造，也會(huì)面臨招商、留住商戶上的困難;
 
　　附近500米以內(nèi)有大型商場(chǎng)，其中帶有生鮮業(yè)態(tài)，這類(lèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目具有一定的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，若計(jì)劃投入改造需謹(jǐn)慎，改造后規(guī)模不可超出實(shí)際農(nóng)產(chǎn)品需求總和;
 
　　那么從周邊商業(yè)環(huán)境分析，
　　適合選址作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造項(xiàng)目的有哪些適宜條件。
 
　　商業(yè)連貫，業(yè)態(tài)完整，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是其中唯一的農(nóng)產(chǎn)品交易場(chǎng)所，且與住宅區(qū)不遠(yuǎn)或臨近住宅區(qū);
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的存量客戶具備相當(dāng)?shù)酿ば?，在很多家庭中，買(mǎi)菜者常常以中老年人居多，他們都十幾年甚至半輩子常年在一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中購(gòu)買(mǎi)農(nóng)產(chǎn)品;
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在交通上較為便利，不用太過(guò)于周轉(zhuǎn);
 
　　之前這個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)其輻射的常住人口較多，并且一直以來(lái)?yè)碛休^高的知名度。
 
　　從周邊人口分布來(lái)看，一目了然：
 
　　周邊人口分布密集，緊鄰住宅區(qū)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造價(jià)值較大;
 
　　周邊人口分布稀疏或與住宅區(qū)距離遠(yuǎn)，則農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造價(jià)值較小;
 
　　越是常住人口集中的地段，也就是住宅小區(qū)住戶越多的地段，其農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的受眾越廣，改造升級(jí)后收益群體也更廣。而周邊人口密度極大的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，有可能發(fā)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象，此狀況下的改造升級(jí)，就應(yīng)該兼顧擴(kuò)容，擴(kuò)大市場(chǎng)容量來(lái)滿足實(shí)際需求，同時(shí)也可以解決攤販因生意太好導(dǎo)致的不規(guī)范經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。而在周邊人口密度較低，或因故發(fā)生了人口遷移的地段，其農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)需求量正在衰減，改造升級(jí)時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的體量應(yīng)該適當(dāng)縮減，把原市場(chǎng)的部分區(qū)域可以更改為其它配套用途，例如配套停車(chē)、便民餐飲、辦公公益等等。
 
　　從原市場(chǎng)建筑裝修條件來(lái)看，原本建筑已經(jīng)十分陳舊，或是建筑格局本就不適合做農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的老項(xiàng)目，其改造升級(jí)后，不一定能起到預(yù)期的效果。例如：
 
　　建筑格局較差，經(jīng)營(yíng)死角過(guò)多，這是硬傷，即使升級(jí)改造的力度再大，都難以彌補(bǔ)硬傷，導(dǎo)致改造效率不高，成本花進(jìn)去卻見(jiàn)效不顯著;
 
　　建筑結(jié)構(gòu)形式過(guò)于簡(jiǎn)陋的馬路菜場(chǎng)、大棚菜場(chǎng)，在選址定為改造項(xiàng)目的時(shí)候，一定要謹(jǐn)慎，因?yàn)樵紬l件較差，如果把目標(biāo)定的過(guò)高，會(huì)讓改造前后懸殊太大，不論從投入成本，還是從經(jīng)營(yíng)戶、消費(fèi)者的接受程度上來(lái)看，都不能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，風(fēng)險(xiǎn)較大。
 
　　建筑及裝修條件較好，裝飾材料較新，這類(lèi)項(xiàng)目無(wú)疑沒(méi)有改造升級(jí)的必要，即使經(jīng)營(yíng)不善，也絕非硬件出現(xiàn)問(wèn)題，只能從招商、管理上找出辦法，根治問(wèn)題。
 
　　適合作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造選址的項(xiàng)目大部分都具備以下建筑裝修的原始條件：
 
　　建筑格局合理，空間規(guī)則、完整，大體上呈長(zhǎng)方形空間;
 
　　層高、柱距等硬件條件適合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位布局;
 
　　具有獨(dú)立的建筑，建筑結(jié)構(gòu)形式為框架或磚混結(jié)構(gòu);
 
　　當(dāng)然原市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況，也是非常重要的考量標(biāo)準(zhǔn)：
 
　　經(jīng)營(yíng)狀況十分火爆，適合改造，但必須擴(kuò)容，不擴(kuò)容的前提下，很難平衡，改造難度大;
 
　　經(jīng)營(yíng)狀況一般，適合改造，但同時(shí)需要重新招商，借著改造的時(shí)機(jī)完善業(yè)態(tài)比例和商戶品牌水準(zhǔn)等自身?xiàng)l件;
 
　　經(jīng)營(yíng)狀況一般，無(wú)明顯死角，卻存在個(gè)別空攤，空攤有矩可循(例如空攤集中為肉類(lèi)攤位)，稍有改造風(fēng)險(xiǎn)，如果設(shè)計(jì)以及規(guī)劃合理，可以改造成功，需要重新招商，從業(yè)態(tài)分布、區(qū)域規(guī)劃上來(lái)重新招商、選商，重新復(fù)活市場(chǎng);
 
　　經(jīng)營(yíng)狀況一般，死角存在空攤，有改造風(fēng)險(xiǎn)，適合改造時(shí)進(jìn)行一定縮減，或重新招商，但招商壓力、難度大;
 
　　經(jīng)營(yíng)狀況較差，空攤很多，空攤分布無(wú)規(guī)律(例如多個(gè)區(qū)域、多種行業(yè)均存在空攤)，不適合改造，應(yīng)該進(jìn)行大規(guī)?？s減市場(chǎng)規(guī)模，更改市場(chǎng)定位，才能重新開(kāi)業(yè)。
 
　　農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造隨著近年來(lái)城市發(fā)展的老城區(qū)改造的主題，必然勢(shì)在必行，而商業(yè)+政府補(bǔ)貼作為推動(dòng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造的推手，已然成為共識(shí)，政府補(bǔ)貼意味著農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造具備充足的利潤(rùn)空間，而改造后的商業(yè)利潤(rùn)則是具備高凈值的利潤(rùn)上限。所以農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改造這一門(mén)生意，必然前途光明。